从建筑工程费用角度看房地产商品房价格构成及思考打开电视、翻开报道

傻大方小编提示您本文标题是：从建筑工程费用角度看房地产商品房价格构成及思考。来源是张工谈工程。

从建筑工程费用角度看房地产商品房价格构成及思考。房地产|建筑工程|商品房|比约|价格构成|费用---

房地产|建筑工程|商品房|比约|价格构成|费用---

打开电视、翻开报道，凡是涉及房地产方面的新闻，无不充斥和刺激着我们视野，诸如：“土地调控”、“宏观调控”、“楼市调控”、“限购新政”、“房地产税”、“去库存”等等新词，在不断声讨 “炒房客”的过程中，也把房地产商品房价格推到了风口浪尖！各种谴责之声比比皆是，仿佛房地产就是造成房价高攀,市民恐慌,楼市供需结构失衡的始作俑者，“房地产”就是暴利、黑心的代名词，房屋就是罪魁祸首、万恶之源！其实，房屋作为一件普通的商品本身无错，它只不过是把房地产开发过程中发生的所有费用分摊后而集中表现在其身上的一个承载主体，它在无辜的为社会上所有造成商品房价格推高背后的原因背黑锅！

不管新政也好、旧律也罢，作为普通平民在时刻关注着房价高低的同时，也会产生一些疑问：商品房价格为什么降不下来？背后的原因是什么？商品房的实际成本究竟是多少？为什么商品房价格不能够透明？

我们不去解读国家的大政方针，更不可能站在国家政治、政策和经济的层面上去探讨、分析房地产的未来发展战略。现仅从建筑工程的角度对房屋的建筑工程费用和房地产商品房的价格构成方面进行简单对比分析和一些思考，纯属个人观点，希望对大家有所帮助。

房地产|建筑工程|商品房|比约|价格构成|费用---

一、建筑工程费用的价格构成：

单从建筑工程的角度来看，任何房屋的建设、施工实际上是再简单、再普通不过的一项建筑工程项目，其中自然也包含商品房。那作为建筑工程项目来看，其费用构成如下：

根据《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号文件），建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

以上费用的计算和套取均按国家和各省市建设主管部门编制的《建筑工程费用预算定额》和相关政策文件进行确定。

二、房地产商品房价格构成及费用占比：

根据一些资料的大约分析，对房地产商品房价格构成及与总房价之比占比比例如下：

1、建筑安装工程费：建筑安装工程成本费用，占比约：40%左右；

2、市政及公共设施配套费用：基础设施建设费、公共配套设施建设费等费用，占比约：15%左右；

3、土地费用：包括城镇土地岀让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等，占比约：15%左右；

4、前期工程费：包括前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用，占比约：5%左右；

5、管理费用：包括房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费,职工教育费、养老保险费等，占比约：2%左右；

6、贷款利息：房地产开发经营过程中通过借贷筹集资金而支付给金融机构的利息，因与项目大小、融资额度多少有关，占比比例不稳定。

7、税费：

1）税收：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增

值税、两税一费(营业税城市维护建设税和教育费附加)、契税、企业所得税、印花税等；

2）行政性费用：主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用：征地管理费、商品房交易管理费、市政配套费人防费、煤气水电增容费、开发管理费等；

上述2项占比约：18%左右。

9、其他费用：主要指不能列入前7项的所有费用，主要包括销售广告费、不可预见费等，占比约：5%左右；

10、利润：房地产获得的净利润，平均利润占比约：20～30%左右。

三、从上述价格构成产生的几点思考：

房地产|建筑工程|商品房|比约|价格构成|费用---

1、仅从以上数据看，房地产获取了20～30%的利润，如果加上“炒房客”炒房或是房地产商自炒楼盘的话，那利润水平将更高！那反过来看，即使把这20～30%或许更高利润全部剔除，商品房的价格可以从哪些方面来降呢？

2、上述参考数据中也仅仅达到平均或大约水平，也可能省去了很多隐性的数据，哪真实透明的数据又在哪呢？

3、对于构成房地产直接主体的房屋建筑工程费用的确定是可以参照《建筑工程费用预算定额》进行费用计算和控制，哪房地产商品房的价格费用可以用费用预算定额来控制吗？