55个月的天量库存一触即发！嘴上说房住不炒，身体上却很诚实？权威数据揭示去库存的“真”与“伪”

原以为在重拳调控之下，房地产已经逐渐冷却，回归常态，然而一份研究数据却给了我当头一棒，让我不由浑身一颤。

克而瑞发布了一份数据，统计了截止2017年底百强房企的

土地储备

，大家来看一下前几家都有多少存货。

总土储建面什么意思呢？就是建好后可以直接卖的面积，我们假设套均120平，那么光许家印一家的土储，就可以卖218万套！以恒大18年前4个月的销售速度估算，这么多储备不吃不喝还能卖35.5个月，约合3年。

业内把这个数叫

广义去化周期

，

用当前的土地储备除以近几个月的月均销售面积，来量化市场需要消化掉当前库存的时间

。

关于去化周期，住建部及国土资源部有一则通知，明确要求了相应去化周期对应的供地策略—— “

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地

；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

更为直观地，发改委对于去化周期的判断是：

18个月为合理的去化周期上限

。以此看来，恒大35.5个月的去化周期库存积压严重。然而业界平均去化周期更加吓人——

据克尔瑞统计，

前一百名的房企的平均去化周期为4.62年，合55.44个月！是合理去化周期上限的3.08倍！

TOP31-50房企的去化周期更是高达5.36年，合64.32个月！

这个数值，还是在假设房企不再买地，房子只卖不补的情况下。实际上各地政府仍在不断供应土地，品牌房企更是全国各地搜罗待拍土地，四处寻找土地收并购的机会。

据中原地产的数据，

1-4月份，50个重点城市土地出让金合计达到11882亿，同比上涨幅度达到48.8%！4月份土地出让金收入更是同比上涨了83.4%！

从中指的城市土地数据也可以看出，

热点城市几乎没有减少土地供给的

，以成交总价衡量，只有北京、武汉、广州三个城市同比微量减少，其他热点城市土地成交金额均大幅增长，

杭州和济南的成交金额甚至是去年同期的两倍还多！

以规划建筑面积衡量，热点城市卯足劲安排土地进行出让，仅武汉、郑州、徐州的规划面积小幅缩减，其他城市均加大马力供应土地，

其中青岛更是以326%的面积增长名列前茅。

一边是平均需要55个月才能消化掉的库存，另一边是不断涌入土地市场成为待开发的地块，去库存任务非但没有结束反而更加艰巨

。

有财经作者就研究了A股上市房企的库存，截止到16年年底总库存非但没有减少，反而持续高企。要知道去库存从15年底开展，16年已有地方政府声称“去库存任务基本完成”。

地方政府一方面希望推出更多的土地来为当地本已债台高筑的财政输血，另一方面也试图提高供给以平衡供需从而抑制房价增长。然而卖地回血是真，供地降价就不见有效果了。

目前房价的平稳更多地是由于限制了投资和改善型需求导致的。

实际上，每一次的“去库存”都成为了房价这匹马儿奔驰的临场一鞭

。从15年底开始的轰轰烈烈的“去库存运动”导致的结果就是楼市大热，房价飞涨。开发商高周期的动力更足，拿地信心更旺，单价地王、总价地王频出，走规模化发展之路的房企赚得盆满钵满，热钱大量涌入楼市中。甚至挤占了工业、制造业的发展空间——毕竟，钱总是往来钱快的地方去。

房子从其商品的属性来说必然具备投资价值，在房地产野蛮生长的黄金十年也确实滋生了大批炒房客。然而在“房住不炒”的口号提出后，调控越发全面且严厉，

一方面限地价、限售价、限购房资格，一方面要求开发商竞配建、竞自持、竞配套

，房企也是掰着指头过日子，炒房客更是没了去处。

然而房价不降，土地出让金却屡屡高位攀升，究竟是谁在新一轮的调控中获利，又是谁主导着国内“房住不炒”的结果，答案不言而喻。

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