真正的看多者都是希望越便宜越好(房产投资、避坑干货问答 12 一代良民

小编用尽了洪荒之力，真正的看多者都是希望越便宜越好(房产投资、避坑干货问答 12月11日) 的全部内容都在这里了，拿走不谢！

正文开始：

欢迎进小密圈交流、提问

正文开始：

提问：我在重庆710平方米，但最近和成都武汉合肥这些城市相比，完全对重庆丧失信心!!真感觉重庆是全方位的弱」您答：没事，正好便宜建仓。

今年重庆的涨幅远不如成都、武汉，欧神你现在是否有点灰心失望？2018年重庆的走势如何？」

答：真正的看多者都是希望越便宜越好的。

提问： cq现在像哪年的sh 」

答：2000

提问：广州没名额了，南沙2W多，30首付，70一年付清。可五年内更名，值得投资吗？」

答：太远去库存区没兴趣。

提问：为什么sz一刀流收益率并不高？」

答：Investment is A long-run

提问：第一次提问: 内环和平公园对面商铺240万，120平，租金4万左右，是否值得入手？虹口广中路广粤路这块一直不是特别旺，也没什么利好，该区域笋盘是否可以入？」

答：马马虎虎吧，以后也不会有大发展。2w是街铺么，街铺可以买。

提问：重庆的房子，说是开发商的抵款房，目前产证上的人是之前抵款公司的一个员工，但是能说上话的人是抵款公司的高层，现在产证上的人不在重庆，准备从深圳做公证过来，让重庆这边的人签合同。我准备全款买这套房后做抵押，目前这套房不需要解押，房本在手。这个交易有什么风险吗？需要特别注意什么呢？」

答：把产证和公证书拿去交易中心验真。

提问：负债率已经超60%，看到笋盘还是手痒，是忍住，静待脱离成本区？还是看准继续下手，用手中的普通牌换笋牌？」

答：唉，我也有这个烦恼。无解

提问：上海浦东房子违章部分想拆掉算了，合适时候可以抵押换钱，大大，认同否？另外上海有靠谱的工程师傅推荐否？谢谢！」

答：违建搭一下几万元，二三个工作日。下次再搭好了。

提问： 30多楼的，顶楼和次顶哪个比较好？各有什么优缺点？」

答：顶楼怕漏水，晒。次顶没有稀缺性。

提问：今早看到这儿一个提问，大意是bj明年大力推租赁，一线没行情，热钱涌二线从而进一步推高二线价格。我的疑惑在，若郭嘉意志推租赁，难道二线可以独善其身？因为政策出不了男海？谢谢解答！」

答：国家没什么心思在二线推租赁。至少在样板做成之前不会。

提问：我朋友在上海，有套房子想做抵押贷款，徐汇区上海师大附近，88平，550万左右，问了几家银行，发现贷款难度挺大的，主要是现在收得紧。有一款类似先息后本的产品比较适合她现在的情况，用房产抵押贷款150万，5年期，利率6.09%，前59个月还本金3000，加上利息月供约10500，第60个月还清余款。我觉得期限太短了，上海抵押贷款最长能做多久？能做30年吗？有靠谱的贷款中介推荐吗？」

答：不是年限的问题，五年先息后本没有问题。关键是成数，成数只有30%不行。

提问：外地人和上海人结婚，全款买，然后过户，然后抵押，请问社保公积金都在外地，可以做抵押么？有没有破解方法？有没有中介推荐？」

答：可以，没社保也能抵押。

提问：二线城市家庭通过炒菜从a8.1-8.5需要多久？」

答：六年三倍。

提问：哥哥，帝都65平老破小凤变冰后预计能多买多少呀？」

答：10～20%

提问：请问小产权房能有什么金融属性呢，有这个科技书？」

答：民间借贷吧。或者转产权

提问：负债率是指贷款欠款数除以房子市值对吧？比较安全又合理的数值是多少呢？谢谢」

答：人一辈子只有一次机会突破65%

提问：由于种种原因，找了装修公司花了20几多万装修了房子出租，90平2+1房十几楼能看海低密小区SZ，定价7000元，因为是新房到处装修。近期有对夫妇看中问6500行不行。因为父母花了不少精力装的房不想太便宜租出去。请大大给个建议。谢谢！」

答：年底租金低淡季，怂吧。

提问：您多次提到要培养几个御用房屋中介，但是一个房租中介其活动范围一般是固定的，很有限，对于大城市来说几十个都不够啊？」

答：你会投资的板块也是有限的。

提问：重庆本地人的话应该考虑趁还没完全涨起来之前入一些自住的改善型品质楼盘呢？还是先按照您说的买些涨幅高的之后再来买改善型呢？我看渝北好多联排都才1.3 」

答：买什么都比不买好。

提问：按揭贷票1张，坐标重庆。如果想做大额度就要买大房子，但是现在CQ300万以上的房子是不是不容易脱手呢？有什么建议呢？」」

答：自己权衡啊。收益性还是流动性。

提问： bj还有很多5，6个房票，但资金不足,一年用一张的话未来5年是bj1N还是cq2N 」

答：北京房票不舍得。用不完的话，可以卖啊。

提问：上海地段位置好价格便宜的暗厅暗卫全朝南房间能买吗？会对卖出有影响吗？」

答：暗厅暗卫现在越来越没有影响。年轻人不在乎。折价即可。

提问：为什么说南京牛市尾声呢？南京应该不属于衰落趋势的城市吧？」

答：一波涨完。喘喘再涨。没停

提问：重庆江北300m的单价7500可买？」

答：可

提问：北滨路180平毛坏租出做幼教2200每月，合适吗？谢谢」

答：太低，不如空着。

提问：两本证的大面积，小区均价86折，小区是周边小区均价85折。全款抵押后能贷出几乎全款，很适合民俗，值得入吗」

答：有能力就入。

提问：代朋友问下，入深户后多久能开始炒菜？有社保等其他时间限制么？」

答：没有，立刻可以买。

提问：怎么跟未来ZMN解释这么些房子都有贷款？钱哪来的，为什么不全款，月供超过月收入了怎么回事？等... 」

答：北京房子这么贵，不贷款哪买得起。

提问：如果一套房子不够笋，但是你就是念念不忘几个月，每天都要打开app看看有无新出房源，这种是什么病？不笋也要入吗？」

答：看房太少。

提问：有人买了期房想全款转给我，如果想做更名的话要找开发商的什么人？要给好处费吗？一般多少」

答：找售楼处留守经理。

提问：商铺夫妻更名是怎么收费的和住房一样么」

答：80元

提问：找中介看好房子后自己和业主面谈，贷款等手续再找另一家中介办怎么样」

答：俗称: 飞单

提问： cq如何最快实现1变2，2变4，先买热点小户型还是好地段的老破大」

答：任何一个市场，都很难在二年内裂变。不如融资。

提问：你看好沈阳么」

答：洼地，但腾不开手。

提问： 1套按揭，2套抵押，还能再办个按揭吗」

答：可以

提问：北滨路180平毛坏租出做幼教2200每月，合适吗？谢谢」太低，不如空着。多少算合适？另外是每年一签。」

答：3%

提问：关于两本证限购的问题，打算是夫妻更名一套一套结婚离婚弄，是否可行？」

答：可行。你全款，你钱多。

提问：买入价360，毛坯只能租3k不到，是关空还是出租好？」

答：上海都这个行情。我其实宁可空关。

提问：找绿皮带看了套房子，想找其他某中介做单，现在绿皮在找业主谈价，某中介也在谈，这样业主没那么容易降价吧？本身这个业主已经涨价一次了，现在该如何是好呢？」

答：“多头砍价”是糟糕的策略。业主看到二三个客户询价，只会高昂。没办法挽留，直接砍吧。

提问：由于种种原因，找了装修公司花了20几多万装修了房子出租，90平2+1房十几楼能看海低密小区SZ，定价7000元，因为是新房到处装修。近期有对夫妇看中问6500行不行。因为父母花了不少精力装的房不想太便宜租出去。请大大给个建议。谢谢！年底租金低淡季，怂吧。那么明年合同到期，租户一走又是年末，那我这租金就￣直不理想了。」

答：你可以签十八个月。

提问：想了想最确定的赚钱方法是看到一个城市开始涨后，不追领涨而且去扫落后。看到一个城市领涨后马上去附近同等级城市布局。时机比选筹更重要。」

答：涨了就会一直涨。火车起来，轮子就不停。

提问：买房合同上都要写最迟过户时间的。如果资金不到位，付点利息违约金事小，但万一房东以此不交易了，收回我双倍定金当违约，如何办？」

答：把宽限时间写长。

提问：坐标gz，现看中两套房，楼层共计19。A：十楼，西南向，客厅侧出阳台，有5平阳台，总价280，满五唯一，有60按揭，约可高评至312； B：2楼，东南向，客厅直出阳台，阳台仅30厘米宽，面积同大，总价265，满五不唯一，无按揭，可高评至317。两套均面向马路。请问，应该选那套，是否需要高评？（高评月供约1.2w）」

答：选A，二楼不要。

提问：你好。刚入圈小白，来深圳感受太好了，手里只有30万的资金，请问可以来深圳投资房产么？如何投，费心指点一二，不胜感激！」

答：刀锋越锐，风险越大。

提问： 100w的房子，15年等额本息，月供5500，还了一年房贷后，这套房子卖了105w。（不考虑税率）问：我的收益率是多少？求精算」

答：一年利息5w，打平

提问：有没有测试过一个人名下可以有多少套房子？」

答：几万套吧。

提问：有的小区因为不满二所以很多人从不考虑。所以可能容易出笋盘，这个思路对吗？满二后，业主也会涨价的。还不如考虑的人少的时候去淘笋找急出。」

答：一手盘二年楼龄，“处房情结”来不及折旧的。

提问：老人过世， 1房子我继承，要消耗房票吗？ 2能做抵押吗？ 3遇到拆迁有20%税吗？

答：不用，可以，无

提问：用信用卡接龙的方式买房，可操作吗？有啥风险吗？」

答：申请时，主核清空

提问： A选择，渔村某地铁口次新楼盘，单价4万8，面积大户型朝向好，但小区环境差，物业管理差，旁边还靠大马路和小产权。B选择，一条马路对面，也是地铁口次新，热门花园小区单价6万3，面积户型不如前者，但，物业管理好，周边自然环境也更好。您

觉得哪个选择更好？」

答：差30%，光靠物业补不回的。

提问：不明白为什么说重庆的主升浪还没到呢？什么是主升浪，啥时候启动呢？」

答：CQ升势还是不够猛。板块型行情，不是全面性行情。仍极大低估。

提问：如果一个ceo七八年了还是洗不干净（片区最好单价甚至超出新盘）是不是真价值」

答：从来没有发生过。

提问：接上一个问题。杭州人为了获得上海房票，除了代缴上海社保，需要缴纳上海公积金吗？」

答：四金要交一起交。养上海社保不值得。

提问：准备年前出手深圳，最好买的位置是哪里」

答：先看6～7w板块。一轮涨完开始关注4～5w板块，然后关注3～4w板块。

提问：涨了就会一直涨。火车起来，轮子就不停。二线省会城市怎么确定是火车起来而不是去库存的临时刺激效应」

答：涨到没库存

提问：中山大学和武汉大学深圳校区规划都是2万人，两校址在一起，预计2021年通地铁，5年后对周边房价影响有多大？」

答：租房大爆

提问：我在重庆710平方米，但最近和成都武汉合肥这些城市相比，完全对重庆丧失信心!!真感觉重庆是全方位的弱」

答：没事，正好便宜建仓。

提问：您的hpzxc挂出去卖之前重新装修了吗？花了多少钱装？找得谁做的？是否满意？谢谢！」

答：目前仍属于喊价阶段，没到真正要抛的阶段呢。

提问：为何豪华洋房好过屌丝别墅？这两者的定义和差异分别是？」

答：豪华洋房5层，屌丝别墅4层，二者容积率没有巨大区别，是可以通过建筑品质超出的。

提问：坐标深圳，请问无房有2次贷款记录，还能贷款吗？如果可以，首付几成？」

答：二套

提问：带地下室的底跃，一二楼是住宅产权，地下室是商业产权，给地下室打几折合适呢？」

答：一样。没区别。

提问：一直没太明白有挑空的跃层是怎么算的面积。比如产证面积200平。是楼下100平，楼上70平（有30平挑空）吗？」

答：挑空不算面积，产证170，因此超值。

提问：楼梯房，产证面积56，实测室内使用面积40，是不是公摊太大了？」

答：正常，你没算墙体。墙体也是的。

提问：坐标重庆，商业产权的地下室不能贷款。不能贷款的资产不是没有价值么？这种情况下地下室不该打折购入吗？」

答：会拉高地面单价。

提问：既然看好上海西南发展，那泗泾别墅值不值得出手」

答：莘闵别墅群都不错

提问：想问问对gz的房价发展怎么看明年sz上涨后半年跟随上涨吗？谢谢神～」

答：sz涨后八个月到一年，再gz涨吧。

提问：工贸站1.2km，南坪站1.5km，1993年的房子得房率90%，楼层3-4楼，毛坯，单价5000-5500可以入么？」

答：可以

提问：现在可以入燕郊么。感觉价格已经跌了很多了。据说北京地铁要通过去。」

答：淘淘笋盘。或者再等一年，感觉时间还没到。

提问：市场价7折笋，有总价6.5成抵押贷。需要我帮解抵押。值得碰吗？」

答：值得

提问：今年我深圳入了3套。现在也资金紧张了，之后撑一年。所以第二十次变成我来问了：深圳明年年初是否会涨？久久丫和地图都说预计19年春节涨。」

答：会涨

提问：就算是房产，“无脑入”是不是就等于mass money？是不是massmoney，分水岭在哪里？」

答：无脑入，就是远郊贵妇品牌精装一手ceo商铺商住。我们常常听到有人说，“买房也可能亏钱，五年不涨”，你别赖在水库头上呀，水库要求二手，笋盘，贷足，这几点就可以跑赢99%的人。

提问：相比一年前对cq有哪些更深层的认识？」

答：框架没有变，细节丰富点

提问：老静安江宁路板块靠苏州河8.8w的一手房值得入吗」

答：一手可以看看。

提问：阅江阁的车位主力价格预计在9-11万。离电梯口较近的及部分车位也有11-12万的及其以上的。这个是否值得入手？」

答：自住一个。

提问：请问sy富人区商铺，出租回报率4%，逐年增加，值得入吗？」

答：商铺没什么兴趣。

提问：买了个300多平7折10年楼龄顶复，小区里面群租特别多，乱，物业管理特别差小区整体显得破败，楼道口还有人随地大小便，这种物业长持10年可以吗」

答：价格足够低，我买得下手。

提问：欧gg您卖出房子，配不配合下家高评高贷？大概有几分之一的人要求您配合做高贷？」

答：配合。上海没人高评。

提问：请教SH核心区老破小准备出售，12月底可以空出来，您建议是马上挂牌还是等到过完春节再挂牌？」

答：春节后吧。

提问：二线城市，第二套需要5成首付，值得入？」

答：买二线城市目的何在，笋度如何，标底大小，太小无所谓。

提问：您好，看到您多次提过房子租约为20+20年，想问下这个具体是怎么操作的？为啥可以免费租20年？」

答：先租20年，然后免费赠送居住20年。单签免费20好像不行。

提问： CQ机场路附近一套老破大，4k，2百多平，07年的沿街老小区近轻轨，预期三年出手的话，能不能入？感觉太老太破太大了」

答：机场路附近没兴趣。

提问：恕我愚昧，一直没搞懂为什么环深不能买，感觉只要深圳一涨，下一波就是蔓延到环深，长期还是看涨的呀」

答：环深没有使用价值，本质是投机。除了燕郊，环京，环沪，环深，都没有使用价值。没有任何人会住到昆山，然后坐火车上下班。你买进的唯一目的，就是卖出。因为北京上海限购，所以购买力溢出到周边地区。“投资”不动产保值升值。但其实投机气氛浓厚。我对投机没有兴趣。

提问： sz中心地段老破小明年什么时候卖最佳？谢谢。」

答：涨了+20%再卖出，最合适。

提问：复地北桥城现在单价4.7万附近还有几个单价更低的别墅比如千岱名墅4.1万合生城邦4.4万之类，神为什么不推荐它们呢？」

答：差0.3W，品质稍微好一点就挣回了

提问：我过完年大概几月份在重庆买比较好，为什么，谢谢！」

答：春节前。元宵后就不能慢吞吞了。

提问：明天见业主，请问要注意些什么，电话沟通业主价格一分不少，感觉有难度」

答：男士装木讷老实穷，女方哭晕，向中介讨要更多业主背景资料，知己知彼。

提问： cq黄金地段大面积的1楼，单价是市场价的85折怎么样」

答：一楼正常就是85折。

提问：一线A8家庭，通过多久可以到达A8.2？」

答：四年翻翻。

提问：说服了父母卖掉一套江苏四线县城商铺，您觉得报价多少合适呢？135平两层沿街住宅底商，做餐饮租金6.8万，70年产权商住。父母想卖280万，理由是前年有更高的成交价。这个价格挂了几个月没人问我觉得220卖掉都很不错了，毕竟各种综合体

正在建设... 」

答：3%的房租，不算贱卖了。具体卖多少钱，还不如高高挂起，然后一圈圈中介都挂，靠运气。

提问：杭州刚刚买了一套老破大基本可以零首付正在办理贷款中目前杭州一共有四套房。贷款出来后，手上大概还有350到400万现金。负债率50% 老大，年前您看是继续杭州还是深圳或者重庆更合适。既然有零首付。不妨再建一套。这个是老破大全款买的银行评估高贷款6.5成和我全款就少了18W 再建一套有难度啊找不到这样的老破大了杭州感觉已经到尾声 2018年说不定微降春节前还想再买一套所以请指点 SZ or CQ 按我现在情况哪个更合适。谢谢」

答：不想待杭州，就去深圳吧。也是半刀流。熟悉的套路，操作更有自信。

提问：本人现金10w，年入10w，现找亲戚帮我贷5年先息后本100万，加上亲戚借来资金20万，明年上半年sdsd买sz是否可行？会不会死？怕会还不起房贷，5年后还不起本金」

这种一刀流，半刀流，首先需要看房200套，需要极其严谨谨慎的态度，小心翼翼埋伏很久。看见笋盘再猛扑而上。你们一个个杠杆都放得这么大，万一买了贵妇CEO，又赖到水答：库头上，我很为难的。

提问： 2005年买房，产证上3个人名字，没有约定份额，也没有共同共有字样，那这个房子的产权是三人平分吗？」

答：可以去交易中心“重新”约定。如果不约定，默认1/3

提问：长嘉汇单价13500，值得吗」

答：市场价。

提问： 2000p，0首付。证实的都是自己人，他在群里至少认识20-30人。逻辑上不通的事，如何实践通过呢？」

答：杭州买老破大，做到零首付，可信。民宿提高三倍租金，做到零现金流，可行。

完。

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